Dla naszego ostatniego projektu domu w Owczarni przygotowaliśmy analizę pokazującą, dlaczego naszym zdaniem korzystniejsza często dla Inwestora jest opcja projektu indywidualnego.
Istnieje tutaj oczywiście duża ilość zmiennych. Jednak za pomocą symulacji i bazując na konkretnych projektach oraz danych, można przyjąć pewne stałe, które dadzą nam już pewne rozeznanie.
Zacznijmy od tego czym jest projekt z katalogu. To projekt tzw. typowy, w którym możliwe są drobne zmiany typu kolorystyka i materiał elewacji, aranżacja ścianek działowych , przesunięcia drzwi etc. Większe zmiany konstrukcyjne, rozkładu pomieszczeń lub kształtu budynku są zwykle trudne lub nawet niemożliwe do realizacji.
Dla potrzeb tego porównania przyjęty został projekt jednego z wiodących portali sprzedających projekty typowe. Budynek ten wybrali wstępnie inwestorzy. Pasował im estetycznie, rozkładem pomieszczeń i mieścił się na działce. Cena projektu na czas pisania tego artykułu to 5400PLN.
Tutaj drobna dygresja. Panuje obiegowa opinia, powielana na forach internetowych, często w formie marketingu szeptanego przez firmy sprzedające projekty typowe jakoby cena takiego projektu oscylowała między 2 a 3 tys złotych. Tutaj niestety działają prawa rynku. Sklepy nie sprzedają zwykle w promocji produktów dobrych jakościowo i popularnych, tylko te które sprzedają się słabo. Podobną sytuacje mamy też tutaj. W tak niskiej cenie dostępne są zwykle projekty o słabej jakości, trącące myszką, z dyskusyjnymi rozwiązaniami funkcjonalnymi lub po prostu drogie w realizacji. Projekty bardziej popularne , lepsze jakościowo to już właśnie wydatek rzędu 4-5 tysięcy złotych.
Do tej ceny należy doliczyć koszt adaptacji projektu, który dla rejonu Mazowsza waha się pomiędzy 2000-3500 PLN.
Projekt typowy w momencie zakupu to tak na prawdę kolorowa książeczka z ładnymi obrazkami , rzutami i fragmentem opisu . Nie można na jej podstawie starać się w urzędzie o pozwolenie na budowę. Do tego celu potrzebna jest wspomniana wyżej adaptacja projektu. By ją wykonać musimy zatrudnić architekta, który nasz typowy projekt dostosuje do warunków lokalnych. Wykona projekt zagospodarowania terenu wraz z częścią opisową i potrzebnymi dokumentami. Czasem dopasuje też projekt pod względem konstrukcyjnym do naszej działki.
Łącznie wiec dla celów bilansu przyjmujemy uśredniony koszt projektu typowego z adaptacją:
7 150 PLN
W omawianym przypadku (domu w Owczarni) koszt naszego projektu indywidulanego to:
10 900 PLN
Różnica wynosi, więc:
– 3 750 PLN
Za tę dodatkową sumę Inwestor otrzymał:
- Elementy kwotowo mierzalne:
- `dodatkowe` 135m2 powierzchni rekreacyjnej zewnętrznej (patrz wpis Korzyści płynące z projektu indywidualnego ). Średni koszt 1m2 działki w okolicy 211pln/1m2 = 28 485 pln
- Projekt idealnie skrojony pod potrzeby przyszłych użytkowników. Zachowując układ funkcjonalny budynku udało się „zejść” z początkowych 210m2 powierzchni użytkowej w projekcie typowym do 159m2 w indywidulanym. To 163 200 PLN zysku (przyjmując średnią cenę wybudowania 1m2 pod klucz -3200PLN).
- Dodatni bilans energetyczny związany miedzy innymi z lepszą orientacja budynku względem stron świata . Dodatkowe 745,5PLN/rok .
- Całkowitą eliminacja okien od strony północnej. Różnica w bilansie cieplnym Qh miedzy oknem zamontowanym w projekcie typowym od strony Północnej wynosi 156,4 kWh co daje nam 96,5PLN/rok.
- Dodatkowe ok 540h oświetlenia bezpośrednim światłem słonecznym pomieszczeń dziennych a więc i większe natężenie światła bez potrzeby wspomagania się światłem sztucznym. Daje nam ok 45 PLN /rok oszczędności na energii elektrycznej celem doświetlania.
- Dodatkowa koncepcja wartości 1100PLN. Na wstępnym etapie projektu przygotowywane są 2 koncepcje do wyboru przez Inwestora. To trochę tak jakby kupić 2 projekty. Każdy z nich jest z Państwem przedyskutowywany. Na bazie wybranego opracowywana jest później dokumentacja budowlana.
- Symulacja nasłonecznienia o wartości 900PLN
Jak widać, same tylko zyski z lepszego ustawienia budynku na działce i dopasowania rzeczywistych potrzeb przyszłych mieszkańców to zysk :
+ 191 685 PLN
Dodatkowa koncepcja do wyboru i symulacja oświetlenia wraz ze spacerami VR to kolejne:
+ 2 000 PLN
Zyski wynikające z lepszej orientacji budynku względem stron świata, lepszego bilansu energetycznego, lepiej zaprojektowanych przegród to kolejne zyski, ale już coroczne:
+ 887 PLN/rok
Jak widać więc z każdym rokiem projekt typowy mimo atrakcyjnej ceny początkowej, staje się po prostu droższy. Wpływają na to gorsze usytuowanie na działce , gorsza orientacja budynku, gorsze rozplanowanie okien i przegród w stosunku do istniejącej działki. Dodatkowo niedopasowanie budynku do rzeczywistych potrzeb przyszłych mieszkańców, brak fachowego doradztwa to kolejne dziesiątki lub setki tysięcy niepotrzebnie wydanych pieniędzy .
- Elementy kwotowo trudno mierzalne
- Projekt indywidualnie zaprojektowany pod potrzeby Inwestora (proszę o tym myśleć w kategoriach ubrania kupionego w sieciówce i tego skrojonego przez krawca). Każde pomieszczenie odpowiada potrzebom przyszłych użytkowników.
- dodatkowe 2,63m odległości okien z pokoju dziennego od budynku sąsiedniego –większe poczucie prywatności , większa odczuwalna przestrzeń (patrz wpis Korzyści płynące z projektu indywidualnego)
- dodatkowo 22% większe natężenie światła dziennego w pomieszczeniach . Większa dostępność światła dziennego = lepsze samopoczucie psychofizyczne
- Estetyka i funkcja podyktowana przez potrzeby przyszłych mieszkańców . Nie ma większych lub mniejszych kompromisów i dopasowywania się do zastanego projektu, jak w przypadku projektu typowego. To projekt wynika z Twoich potrzeb, a nie na odwrót.
- Wszystkie pomieszczenia przygotowane pod standardowe wymiary mebli. Nie ma potrzeby np. zamawiania kuchni pod wymiar. Korzystamy z typowych modułów, a zaoszczędzone pieniądze przeznaczmy tam gdzie będą bardziej potrzebne.
- Prestiż, mający swoje odbicie w wartości inwestycji przy odsprzedaży. Budynki jednorodzinne zaprojektowane indywidulanie uzyskują większe o kilkadziesiąt tysięcy złotych ceny od tych typowych. Dodatkowo, jeśli taki budynek jednorodzinny zostanie wypromowany w mediach, to różnica w cenie na plus sięga nawet kilkuset tysięcy złotych.
Porównując powyższe, projekt typowy nie miał tutaj ekonomicznego uzasadnienia . Bazując jednak na swoim wieloletnim doświadczeniu, możemy pokusić się o stwierdzenie, że w 90% o takie uzasadnienie też jest trudno w pozostałych przypadkach. Wielokrotnie w swojej praktyce spotykaliśmy się z budynkami typowymi przewymiarowanymi, niedostosowanymi do potrzeb mieszkańców. W których strefa dzienna, przez złą orientacje, większą część dnia była w cieniu. W których by wejść odwiedzić kogoś na piętrze musieliśmy przemaszerować przez cały pokój dzienny i otwarte schody widząc się z wszystkimi domownikami po drodze. Takie które przez zły dobór materiał były drogie zarówno w budowie jak i późniejszym utrzymaniu. Każdy z nas się chyba spotkał z podobnymi przykładami.
Czy warte jest to pozornej oszczędności wstępnej na projekcie z katalogu rzędu 3-5 tysięcy złotych ? To cena średniej jakości telewizora. Osobiście wątpimy, ale ocenę zostawiamy oczywiście Wam:)
Każdy projekt domu w naszej pracowni to efekt 1-2 miesięcy pracy zespołu wykwalifikowanych architektów i inżynierów. Poświęciliśmy 5 lat studiów oraz kolejne kilkanaście lat praktyki zawodowej by służyć Państwu swoją wiedzą i doświadczeniem.
Serdecznie Państwa zapraszamy do kontaktu z nami!
Mamy nadzieję, że razem uda się nam stworzyć przestrzeń, która dla Was będzie wymarzonym miejscem do życia a dla nas powodem do dumy!